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Journée Nationale d’échanges sur les Fichiers fonciers du 6 novembre 2015

9 novembre 2015 (mis à jour le 17 décembre 2015)
Retour sur la Journée Nationale des Fichiers fonciers du 6 Novembre 2015 à Paris La Défense.




Contexte
Vendredi 6 novembre 2015, la Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN), représentée par Ghislaine Bordes chef du bureau AD3, a organisé une journée d’échanges sur les Fichiers fonciers. Cette manifestation s’est déroulée dans les locaux de la DGALN à Paris. Animée par le pôle de compétences et d’innovation « foncier et stratégies foncières », représenté par le Centre d’Etudes et d’Expertise sur les Risques, l’environnement, la Mobilité, et l’Aménagement - Direction territoriale Nord-Picardie (Cerema Dter NP), cette journée s’inscrit dans la continuité des précédentes journées d’échanges du 30 novembre 2012 et du 25 mars 2014.


Programme (format pdf - 626.1 ko)


Contenu
Regroupant plusieurs présentations autour de 14 intervenants, cette journée avait pour but de présenter les nouveautés concernant les Fichiers fonciers puis de faire partager des retours d’expériences sur leur utilisation.


Services représentés
Les services de l’État, mais aussi les Établissements Publics Fonciers (EPF), les Agences d’urbanisme et les collectivités territoriales étaient au rendez-vous, puisque cette journée a rassemblé environ 150 personnes.
Ci-dessous la liste des personnes présentes, hors personnes arrivées l’après-midi :
Participants (format pdf - 67.9 ko)


Ordre du jour



Diaporama de veille présentant l’ordre du jour, les intervenants et les participants, et diaporama d’introduction
0_Diapo_demarrage (format pdf - 1 Mo)
1_Introduction (format pdf - 484.1 ko)


Matin


Diaporama de présentation des nouveautés des Fichiers fonciers 2014 par Perrine Rutkowski et Magali Journet
2_Nouveautes_FF (format pdf - 6.9 Mo)


Diaporama des nouveautés sur les vidéos d’urbanisation par Jérôme Douché
3_Videos_urbanisme (format pdf - 1.9 Mo)


Diaporama des nouveautés du référentiel foncier public par Stéphane Houdayer
4_Nouveautes_RFP (format pdf - 223 ko)
Lien : http://intra.dafi.i2/le-referentiel…


Après-midi


Diaporama sur l’étude du patrimoine immobilier dans les stations de montagne par Monique Rosset
L’hébergement touristique en montagne est un patrimoine immobilier particulier dont la performance conditionne l’équilibre économique du territoire. Sa réhabilitation et sa remise en tourisme sont au coeur des préoccupations des élus des stations de montagne ainsi que des acteurs économiques locaux. Or les bases de données généralement utilisées par les observatoires du tourisme sont très imparfaites pour quantifier, qualifier et localiser ce patrimoine.
Aussi, afin de donner aux communes support de station de meilleurs éléments de diagnostic pour l’élaboration d’une stratégie de développement, Atout France s’est rapproché du Cerema (Pôle de compétences et d’innovation « Politique et aménagement de la montagne » piloté par la Direction Territoriale Centre-Est) pour mettre au point une méthode d’observation reproductible qui
permette de mieux connaître le parc immobilier de loisir d’une station d’un point de vue quantitatif et qualitatif en s’appuyant sur les fichiers fonciers.
Le développement et la mise au point de la méthode seront réalisés sur trois stations test, représentatives de la diversité des stations de montagne, à partir de l’exploitation de données publiques (fichiers fonciers non anonymisés / fichier fiscal 1767 des Résidences Secondaires / Demandes de Valeurs Foncières).
La présentation ci-jointe fait état des premiers résultats et questionnements qu’amènent l’exploitation des fichiers fonciers (millésime 2013) sur la station test de La Clusaz (Haute-Savoie).
5_Patrimoine_immobilier_station (format pdf - 2.6 Mo)


Diaporama sur "Batisig logement" pour la connaissance du bâti francilien par Véronique Gonthier et Patrick Rigaill
BATISIG logement est un SIG développé par la DRIEA Ile de France à partir des fichiers Majic 2011. Il constitue un des outils d’application du SRCAE (schéma régional climat air énergie) mis en œuvre par l’État, le Conseil Régional et l’ADEME ; puisque le bâtiment constitue un des principaux postes de consommation énergétique et d’émission de gaz à effet de serre. Il permet de cartographier à l’îlot ou à la parcelle le bâti par tranches d’âge correspondant à des périodes plus ou moins énergivores, et contribue à bâtir des stratégies territoriales de rénovation.
BATISIG prend en compte tous les logements de la table pb40_pevprincipale des Fichiers fonciers avec leur surface et tire de la table pb0010_local leur année de construction et la distinction entre individuel et collectif. Les bailleurs sociaux sont sélectionnés dans le fichier des propriétaires. Ces données ont été vérifiées en les confrontant à d’autres sources : étude de l’APUR et RGP 1999 pour les dates de construction, répertoire RPLS pour les bailleurs sociaux.
6_Batisig (format pdf - 3.2 Mo)


Table ronde : Les Fichiers fonciers, un outil pour la mobilisation foncière en faveur du logement
La table ronde a regroupé des intervenants venus témoigner de leur utilisation des Fichiers fonciers pour le repérage du foncier stratégique et la production de logements :

  • Julien Deniel, EPF Bretagne,
  • Martin Bocquet, DREAL NPC,
  • Jean-Louis Fournier, Bordeaux Métropole,
  • Grégoire Palierse, Cerema IF,
  • Thierry Bidan, DDT 74.
    Animation : Ghislaine Bordes et Annabelle Berger.

Julien Deniel sur le sujet des résidences secondaires :

Créé en 2009, l’EPF Bretagne intervient en renouvellement urbain et principalement en faveur de la création de logements. Pour cela il accompagne les collectivités dans leurs projets pour du portage foncier de biens bâti ou non. Il leur fournit une expertise et un conseil pour la définition de leurs stratégies foncières et l’étude des gisements foncier et immobilier. Il mène ainsi des expérimentations sur la problématique des centres-bourgs (notamment des logements vacants) ou encore sur la reconquête des friches.

En tant que chargé d’études responsable du SIG et des données, j’ai été amené à suivre une étude menée par un atelier étudiant du Master Audit dans le cadre d’un partenariat avec l’Université de Rennes 2. Cette étude avait pour vocation de connaître les potentialités de mobilisation du parc de résidences secondaires pour l’accueil de population au titre de leur résidence principale. L’objectif étant dans un premier temps de connaître l’opportunité et la faisabilité d’une intervention et les potentiels offerts par ce parc. Nous avons ainsi travaillé sur trois territoires tests : Lannion-Trégor Communauté ; la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon ; la Communauté de Communes de la Presqu’île de Rhuys.
Plusieurs sources de données ont été mobilisées : les données du recensement de l’INSEE pour les indicateurs de cadrage, Filocom pour la connaissance du parc de logements et de son occupation et les fichiers fonciers pour la localisation des résidences secondaires.

Si la connaissance précise de la localisation des résidences secondaire n’est pas directement possible dans les fichiers fonciers, il est possible d’en déduire cet usage/occupation. Ainsi, via une requête nous avons pu localiser un grand nombre de ces résidences. Nous avons ainsi sélectionné les biens bâtis dont la dnupev est égale à ‘1’ pour avoir la partie d’évaluation principale, les locaux occupés par le propriétaire (ccthp = ‘p’), les locaux dont le propriétaire n’habite pas dans la commune du bien (locprop<>’1’) et la dnulp=’1’ pour ne garder qu’un propriétaire (évitant ainsi les doublons).

Si l’on prend l’exemple de la Presqu’île de Rhuys (Bretagne sud à l’est du Golfe du Morbihan) nous avons ainsi localisé 17 039 locaux en résidences secondaires soit 61,2% de l’ensemble correspondant exactement au pourcentage de résidences secondaires identifiées dans Filocom. Toutefois une des limites de cette analyse tient à la non sélection des résidences secondaires occupées par des habitants de la même commune ce qui correspond pour le Morbihan à moins de 8% des propriétaires.

Si cette étude a permis d’identifier et de qualifier les résidences secondaires des territoires tests, la portée opérationnelle de celle-ci n’est pas avérée. Nous avons transmis ces travaux aux collectivités partenaires afin qu’elles puissent poursuivre leurs analyses et contribuer ainsi à leurs politiques de l’habitat et à leurs stratégies foncières.

Martin Bocquet sur le sujet du gisement foncier autour des gares :

La région Nord-Pas-de-Calais est une région peuplée, dotée de nombreuses structures d’ingénierie locales (EPCI de grande taille, 17 SCOT, 7 agences d’urbanisme…). Ces structures sont souvent au courant des orientations portées par l’Etat (densification…). Cependant, c’est au niveau des objectifs chiffrés que des frictions peuvent apparaître. Le rapport et le dialogue avec les collectivités peut rapidement porter sur des points très techniques.
Les fichiers fonciers contiennent donc la matière permettant de passer d’une logique d’incitation à des objectifs chiffrés.
En parallèle, l’Etat élabore des documents et cadrages pour les documents d’urbanisme. Entre autres, le SRCAE Nord-Pas-de-Calais donne pour objectif de « Construire 20 000 logements et 450 000 m² de locaux tertiaires dans les aires d’accessibilité aux gares [à l’horizon 2020] ».
Il y a donc un double enjeu :

  • un enjeu politique : être capable de déterminer des décisions politiques adaptées ;
  • un enjeu de crédibilité technique : être capable de justifier et dialoguer avec des instances techniques ;

C’est dans ce cadre qu’a été élaborée une étude régionale, dont l’objectif est de déterminer si une orientation du SRCAE est possible / faisable / opportune.
L’étude réalisée se déroule en plusieurs temps :

  • définition des parcelles non construites à moins de 500m des gares ;
  • définition des parcelles densifiables (= peu denses par rapport à une densité de référence) ;
  • tri pour enlever les parcelles non mobilisables (servitudes, enjeux environnementaux…) ;
  • détermination du potentiel par gare, en m² et en logement.

L’étude a conclu que l’objectif du SRCAE était déjà atteint, et que le potentiel foncier était largement suffisant pour remplir cet objectif.
Cependant, ce travail a été l’occasion de :

  • gagner en compétence pour la DREAL ;
  • développer une méthodologie commune ;
  • communiquer sur cet objectif ;
  • transmettre aux partenaires des données structurées et pertinentes sur leur territoire (table des parcelles potentiellement urbanisables, potentiel gare par gare…).

Jean-Louis Fournier sur le sujet du repérage du foncier stratégique :

L’analyse du foncier dans une Intercommunalité, en fonction des besoins fonciers pour la production de logement, montre des situations disparates dans les Communes, avec des situations tendues en terme d’offre potentielle de foncier, ce qui nécessite une grande vigilance quand à son utilisation (efficacité foncière indispensable), d’autant que le coût du foncier et les charges foncières théoriques sont contraignants.
Par ailleurs, des Communes ont souvent une « sur offre » potentielle de foncier, ce qui devra conduire à des précautions dans le PLU, ou de stratégie de valorisation ou de gel (ZAD, modulation de la TA..).

Comment faire émerger le foncier stratégique ?
OBJECTIF : rendre compatible en sites de projet (au sens large – pas de lien systématique avec la procédure) : PLUI et projets de construction de logements.
Recourir très tôt à la simulation opérationnelle (intégrer macro évaluation foncière – compte à rebours – et compatibilité PLUI), on prend en compte :

  • Mixité des opérations et densité
  • Taille des unités foncières (contenance)
  • Nature de l’occupation (nu, foncier bâti, maison, industriel, commerce…)
  • Le propriétaire, une donnée objective
  • Charges foncières admissibles et projet de construction
  • Portage foncier et « organisation » de la mobilisation avec les acteurs
  • Cohérence acceptabilité des opérations et temporalité

La définition du foncier stratégique
Il n’est pas partout, et il n’a pas le même sens, en hyper centre ou dans une commune périphérique, mais il permet de « produire de la ville ». (il représente dans notre territoire environ 5% de la zone « urbaine ».)
1-Projets de territoires et objectifs démographiques par commune
2- Typologie communale des opérations (analyse de la production sur les 5 dernières années)
3- Objectifs de production de logements (Volet foncier de l’OAP Habitat)
4- Détermination des besoins fonciers « théoriques » (par an ou pour la durée du PLH et dans le temps du projet à 20 ans)
5- Identification du foncier stratégique par une analyse des unités foncières pertinentes pour accueillir une opération de construction (maille fixée à partir de 800 m2)
6- Vérification de la jauge du foncier stratégique par rapport aux besoins fonciers à 20 ans. Cette étape permet d’avoir une première vision de l’offre potentielle de foncier, mais dont il faudra vérifier la constructibilité et « l’efficacité » et la pertinence avec les secteurs de projet à court, moyen et long terme.
7- Ces macro évaluations prennent en compte l’ensemble du foncier de ces secteurs, et font l’objet d’une analyse en fonction d’une segmentation de prix, tenant compte de la taille des parcelles et du bâti, issue des niveaux de prix constatés dans les transactions, lors des 5 dernières années.
Foncier_strategique_JLFournier (format pdf - 538.5 ko)

Grégoire Palierse sur le sujet de la densification douce :

Notre service a co-piloté entre 2010 et 2013, avec la Direction Territoriale Normandie-Centre du CEREMA, le projet de recherche ANR sur le suivi de la densification douce et la recherche du potentiel foncier. Cette démarche propose de tirer parti d’un potentiel foncier trop souvent ignoré, celui des quartiers pavillonnaires, pour renouveler la ville sur elle-même. Les habitants de ces quartiers sont invités à échanger avec un architecte-conseil pour envisager l’évolution de leur terrain, et ainsi créer de nouveaux logements sans extension urbaine.

Mais ces seules données qualitatives ne suffisent pas pour établir un diagnostic foncier et conseiller efficacement les élus. Nous avons alors mis en place une méthodologie pour déterminer le gisement foncier disponible sur les parcelles déjà dévolues à l’habitat individuel. A partir du dernier millésime de fichiers fonciers à notre disposition, nous étudions sur chaque parcelle la surface disponible pour créer un ou plusieurs nouveaux terrains ainsi que la possibilité d’accéder à ces nouveaux lots à bâtir depuis la voirie.

Cette analyse du gisement foncier permet de dégager des tendances par quartier et, couplée avec les entretiens individuel et l’ensemble du travail de diagnostic, d’aider les élus à dessiner le zonage de leur plan local d’urbanisme et de réglementer les possibilités de construction dans les secteurs d’habitat individuel.

En parallèle, nous travaillons depuis l’an dernier sur un outil permettant de quantifier le nombre de logements créés par densification des parcelles d’habitat individuel. Pour cela nous étudions l’évolution des parcelles d’habitat individuel entre deux millésimes de fichiers fonciers (pour l’instant entre 2009 et 2013, sur le territoire francilien) : la parcelle accueille-t-elle des logements supplémentaires ? A-t-elle été divisée, ou au contraire fusionnée avec des parcelles voisines ? Dans ce cas, le nombre de logements en 2013 est-il supérieur à celui de 2009 ?

Contrairement à l’analyse du gisement disponible, nous étudions ici les phénomènes passés. Ils permettent de prendre conscience du phénomène de densification douce sur le territoire étudié et de mettre en place des politiques publiques pour accompagner et maîtriser cette création de nouveaux logements.

Thierry Bidan sur l’utilisation du RFP :

Historique :

  • Livraison du données 2011 en juin 2012 via le service Habitat au sein de la DDT.
    Retravailler les données pour éviter d’avoir parcelles rectangulaire (100 % du cadastre étant informatisée)
  • Livraison des données 2013 en Juin 2015 via le PNE distribution.

Livraison :
14 fichiers géographique en MAP INFO sur la totalité du département, pour une taille de xx Mo.

  • 7 pour les parcelles
  • 7 pour les unités foncières (ensemble de parcelle contiguës appartenant à une même composition de la propriété).

Elles sont regroupées en fonction du code groupe (codgrm) du fichier propriétaire, qui est répartie :
Etat, région, département, le groupe 4 se divise en 2 commune, groupement de commune (EPCI), les organismes HLM et le dernier groupe le établissement public.

Une parcelle est publique si au moins un propriétaire appartient à un des groupes ett dispose d’un droit réel ou droit particulier. Une parcelle peur se retrouver dans 2 groupes.

Lors de la première livraison, il y avait un projet Qgis (avec les QML pour les styles) et aussi un fichier ui (interface utilisateur) qui permet une mise en forme et une lecture aisée des informations (parcelle, propriétaire, gestionnaire, environnement).

Harmonisation des noms :
Un travail dans l’harmonisation des noms à été réalises.

Préconisation :
Une des précautions à prendre lors de la restitution du travail c’est l’année de l’actualisation de la donnée. Actuellement, on traite des données de 2013, et on nous en 2015.

Que faire avec les données :
En Haute-Savoie, nous avons déjà recherché des terrains publics :

  • pour une EPCI, recherche d’une aire de grand passage de gens du voyage,
  • pour une aire permanente de gens du voyage sur une commune,
  • recherche des terrains des établissements hospitaliers pour la construction de logement,
  • pour les communes carencées, recherche du foncier publique pour construire du logement social.

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